1. 개관
개발 사업이나 상속, 투자 과정에서 토지가 공유 상태로 남아 있는 경우가 많습니다.
그러나 여러 명이 소유권을 공유하면 의사결정이 어렵고, 매매·개발 과정에서 분쟁이 발생합니다. 이때 활용되는 제도가 바로 공유물 분할청구입니다.
민법 제268조는 “공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다”고 정하고 있습니다.
공유자가 공유관계를 계속 유지할 의무는 없으므로, 원칙적으로 분할청구를 제한할 수 없습니다. 다만 일정 기간 분할을 금지하는 특약은 유효합니다.
2. 분할 방식
토지를 실제로 분할해 각 공유자에게 단독소유권을 귀속시키는 방법입니다. 토지 형질·이용규제상 물리적으로 가능하다면 원칙적으로 현물분할이 우선합니다.
현물분할이 불가능하거나 현저히 불공평할 경우, 공유물을 매각해 대금을 지분율대로 나누는 방식입니다.
현물분할이 가능하더라도 사회경제적 가치가 심히 훼손되는 경우에는 경매분할이 가능합니다.
일부는 현물로, 일부는 매각 대금으로 나누는 방안도 가능합니다.
3. 주요 분쟁 쟁점
토지가 도로, 건축법상 대지 요건, 개발가능성 등에 따라 쪼개지지 못하면 경매분할로 가야 합니다.
쪼개기 분할로 인해 토지 가치가 급격히 떨어지는 경우 분쟁이 심화됩니다.
공유자 일방이 경매 시 타인의 지분을 우선적으로 매수할 수 있습니다. 그러나 매수가격 산정, 절차 준수 여부를 두고 다툼이 잦습니다.
개발사업 추진을 위해 일부 공유자가 동의했으나, 다른 공유자가 반대할 때 분할청구와 사업 진행 권한이 충돌합니다.
4. 실무 대응 전략
가장 경제적인 방법은 언제나 합의입니다. 먼저 분할 전 우선 협상으로 현물·경매 방식 합의를 유도해야 합니다.
재판에 들어가게 되면, 분할 방식에 따른 가치 변동을 감정평가로 입증해야 법원 설득력이 높습니다.
개발사업과 연계된 경우, 단순 분할보다 SPC 설립, 지분정리 계약이 더 현실적 해결책이 되기도 합니다.