1. 주요 쟁점
토지 확보 과정에서 흔히 활용되는 방식 중 하나가 토지주와 시행사가 공동으로 사업을 추진하는 방식입니다. 토지주는 토지를 제공하고, 시행사는 자금과 노하우를 투입해 수익을 나누는 구조입니다.
공동사업계약은 민법상 조합계약의 성질을 가지며, 경우에 따라 합자회사·SPC(특수목적법인) 설립으로 이어지기도 합니다.
계약의 핵심은 지분율과 수익 배분입니다. 토지 가액과 시행사의 투자금·사업역량을 어떻게 평가하느냐에 따라 수익 분배 구조가 크게 달라집니다.
계약서에는 토지 소유권 이전 시기, 담보 설정 가능 여부, 개발이익 배분 시점 등이 필수적으로 포함됩니다.
2. 주요 분쟁 포인트
토지의 가치 평가와 시행사의 사업비 산정 방식이 충돌합니다.
예컨대 토지주는 “시세대로 토지를 반영해야 한다”고 주장하지만, 시행사는 “사업비 위험이 더 크다”면서 낮은 지분율을 요구하는 경우를 생각할 수 있습니다.
예상보다 인허가 지연, 공사비 증가 등이 발생하면 추가 자금 투입 문제가 불거집니다. 계약서에 ‘추가 사업비 분담 주체’를 명확히 정하지 않으면 분쟁이 장기화됩니다.
준공 전 선분양 수익, 준공 후 임대 수익, 분양대금 회수 등 어느 단계에서 얼마를 나누는지가 핵심 쟁점입니다.
이익 실현 시점이 모호하면, 토지주는 “이미 수익이 났다”며 분배를 요구하고, 시행사는 “아직 위험이 남았다”며 거부하는 상황이 생깁니다.
한쪽이 자금 조달을 실패하거나 사업 지연 책임을 지게 되는 경우, 계약을 해제할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
3. 법무법인의 조력
토지 감정평가와 사업비 산출 기준을 계약서에 반영하여 지분율에 대한 분쟁을 미연에 방지합니다. 추가 사업비 발생 시 부담 주체 및 조달 방식도 명시합니다.
이익 분배 시점이 언제이며, 그 분배 재원이 분양대금인지, 임대수익인지 등을 명확히 합니다.
실무에서 공동사업계약은 부동산 매매계약을 대신하는 역할을 하기에, 실질적인 당사자 합의에 따라 지주의 사업 관여를 최소화하고, 시행사의 의무 및 역할을 세부적으로 규율하여야 합니다.
공동계좌 개설, 회계감사 제도 도입할 수 있습니다.
또한 대출, 담보 설정, 시공사 선정 등 주요 의사결정은 쌍방 서면 동의에 의하여 진행하도록 합니다.
계약 해제·종료를 둘러싼 분쟁은 손해배상과 원상회복 문제로 이어지므로, 계약 전환 또는 SPC 지분정리 협상이 현실적 해결책이 되는 경우가 많습니다.