수분양자가 분양계약을 해제하고자 하는 이유는 건물의 하자, 입주 지연, 광고와 실제의 불일치 등 다양합니다.
그러나 무엇보다 중요한 이유, 굳이 소송을 감수하면서까지 분양계약 해제를 주장하는 까닭은 분양계약 체결 시점에 예상했던 부동산 가격보다, 입주 시점의 부동산 가격이 하락했기 때문일 것입니다.
시행사측에서 해제를 받아주지 않으려는 것도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 상승했다면, 당연히 취소를 받고 새로 분양하는 것이 이익이 될 것입니다.
굳이 이런 이야기를 꺼내는 것은, 소송에서도 법원이 이와 같은 진의를 추측하고 있다는 점을 예상해야 재판을 제대로 할 수 있기 때문입니다. 단순히 형식적인 하자의 주장만으로는, 시가 하락으로 인한 억지 주장이라는 편견을 깨뜨리기 어렵습니다.
1. 대출 거절
계약 당시 금융기관 대출을 예상했으나, 불승인으로 잔금을 납부하지 못했다는 사유가 있습니다. 이는 재판에서는 인용되기 어려운 주장입니다.
통상 금융기관의 대출 거절은 중도금 대출 신청 단계에서 이루어지기 때문에, 소송으로 가기 보다는 건축 진행 도중에 해제의사를 표시하는 경우가 많습니다.
그리고 이 경우에는 향후 건물가치 상승의 기대가 남아있으므로 합의에 의한 해제 가능성도 있습니다.
2. 분양광고와 실제 불일치, 건물의 하자 등
광고·모델하우스에서 본 평면, 옵션, 조망과 실제 준공된 건물이 다르다는 이유입니다. 설계의 경미한 변경은 수분양자가 곧바로 알 수 없기 때문에, 입주검사일 이후에야 주장하게 됩니다.
실제 법원의 판단까지는 시간이 걸리기 때문에, 중도금 상환 연체 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
준공 후 건물에 심각한 하자가 있다면, 계약 해제 주장이 가능합니다. 이때 하자라는 것은 구조적 하자가 심각해 사용·거주 목적 달성이 불가능할 정도에 이르러야 합니다.
예를 들어 층고가 최초 설계보다 낮아졌다는 점은 복층식 오피스텔의 경우와 지식산업센터의 경우에 법원 판단이 달라집니다. 실제 사용 용도에 따라서 목적달성 여부의 판단에 차이가 있기 때문입니다.
단순 도배·타일 불량 등 경미한 하자나 마감 불량은 그 사실이 증명되더라도 분양 해제 사유가 되지는 않고, 손해 배상에 그칩니다.
3. 준공 지연, 입주 지연
수분양자가 분양계약을 해제를 주장하는 데에 가장 유효한 사유가 됩니다.
분양계약서에는 일반적으로 시공사 책임준공일이 기재가 되어 있고, 신탁사 책준일이 그로부터 3개월, 입주 예정일은 그로부터 3개월로 기재되어 있습니다. 물론 추후 변동될 수 있다는 기재도 있을 것입니다.
준공예정일 지연이 확실하다면, 수분양자로서는 승소가능성이 매우 높습니다.
4. 불가항력
최근 코로나19 사태 및 그에 따른 경기침체 등 사회적 요인을 이유로 해제를 주장하는 경우가 많습니다.
그러나 법원은 경제 상황 악화는 통상적인 사업 위험이라고 보아 해제사유로 인정하지 않는 경향입니다.
건설경기 악화, 원자재 상승 등으로 인하여 준공 지연에까지 이르지 않는다면, 승소가 쉽지 않습니다.