1. 자금관리대리사무계약으로 개설한 계좌가 신탁재산인지 여부
PF대출이지만 관리형토지신탁계약이 아닌 부동산담보신탁계약으로 진행하는 사업도 있습니다. 보통 PFV가 사업주체가 되는 경우에 그렇습니다. 이때 신탁회사는 사업주체가 아니라, 신탁재산인 사업 부지 및 건물의 수탁자 지위에 있게 됩니다.
그러나 여전히 공정한 자금 관리를 위하여 신탁회사가 계좌를 관리할 필요가 있고, 이 때에는 자금관리대리사무계약을 체결하여, 신탁회사 명의로 사업계좌를 개설하게 됩니다.
사업계좌에 입금된 금원에 관하여 법원은, 관리형토지신탁에서 신탁회사는 분양자의 지위를 가지므로, 신탁회사가 수령한 분양대금은 신탁재산을 처분하여 수탁자가 얻은 재산으로서 신탁재산에 해당하지만,
부동산담보신탁에 의한 개발사업에서 자금관리대리사무계약에 따라 신탁회사가 수령한 금원은 신탁재산을 처분하여 수탁자가 얻은 재산은 아니기 때문에, 신탁재산 ‘신탁재산을 대체하는 재산’에 해당하지 않는다고 판단합니다.
따라서 후자의 경우, 신탁법상 신탁재산에 대한 압류 제한의 규정과 무관하게 해당 계좌에 대한 가압류가 가능합니다.
2. 채권자 대위 방식의 가압류
중도금 대출기관은 신탁계약 체결 당시에는 존재하지 않으므로 기본적으로 신탁계좌 개설 시점에는 아무런 권리관계가 없습니다.
더욱이 담보신탁 방식으로 진행되는 개발사업에서 분양계약의 당사자는 시행사가 되기 때문에 신탁회사는 분양대금 반환채권의 채무자도 아닙니다.
결국 분양대금 반환채권에 관한 양도담보권자인 중도금 대출기관은 신탁회사와 직접적인 관계가 없으므로 자신이 직접 신탁회사에 대해 권리를 가진다는 것이 아니라, 내가 누구에 대하여 가지는 권리가 있는데 이를 대신하여 행사한다는 채권자 대위의 방식에 의한 가압류를 고민해야 합니다.
3. 사업비 집행을 요청할 수 있는 권리의 대위 행사
자금관리대리사무계약에 따르면 위탁자인 시행사는 해당 계약에서 정하는 바에 따라 자금을 집행하여 줄 것을 신탁회사에 요구할 권리가 있습니다.
한편 분양계약이 해제된 경우 분양대금반환채권의 양도담보권자인 중도금 대주는 시행사에게 대금 반환을 청구할 권리가 있습니다.
따라서 중도금대주는 시행사에 대한 권리가 있고, 시행사는 신탁회사에 대한 권리가 있으니 중도금대주가 시행사를 대위하여 신탁회사에 사업비를 지출하라고 요청할 수 있게 됩니다.
판례는 이를 인정하면서, 이때 시행사가 반드시 무자력일 필요도 없다고 보았습니다.
위와 같은 채권자 대위권에 기한 사업비 청구가 본안소송에서 문제가 되었다면, 시행사는 신탁회사의 자금집행 동의가 제출되지 아니하였다는 등의 이유로 방어할 수 있고 이에 대한 공방이 진행될 수 있습니다.
그러나 가압류는 장래 발생 채권이나 조건부 채권도 피보전권리로 삼을 수 있기 때문에, 가압류 단계에서는 요건 불비를 이유로 대항할 수 없습니다.