1. 문제 상황
일반적인 아파트 매매와 달리, 개발사업에서의 부동산 잔금은 그 금액이 매우 큽니다.
따라서 잔금 대출(브릿지 대출)의 승인이 지연되거나 거절되면 잔금지급일을 지키지 못하게 됩니다.
2. 체크리스트
잔금 지급과 소유권이전의무(목적물 인도의무 포함)는 원칙적으로 동시이행관계에 있으므로, 매수인의 잔금지연을 문제삼기 위해서 매도인도 이행제공을 해야 합니다.
일반적인 매매에서의 매도인의 의무는 등기에 필요한 서류를 제공하는 정도일 것이나, 개발사업에서는 특히 명도의무의 이행 여부가 이행제공의 중요한 판단 기준이 되기도 합니다.
통상은 매도인이 상당한 기간을 정한 최고한 후 해제가 가능합니다. 이와 관련하여 계약서에 즉시 해제의 특약이 있는지 확인해야 합니다.
중도금이 지급된 이후의 손해배상 범위는 계약금의 몰취와는 다른 계산이 적용됩니다. 추가 금융비용·기회손실 등 특별손해의 입증이 필요합니다.
특별한 약정이 없는 이상 대출 미승인이 잔금 지급의 면책사유가 되지 않습니다. 최초 약정에서 이러한 면책규정의 존재를 확인할 필요가 있습니다.
3. 변호사의 전문성
법무법인 정독은 다수의 경험을 바탕으로 이러한 문제상황에 대응합니다.
최초 매매계약에 관여하여, 잔금 지연 가능성을 미리 확인하고 대출지연의 경우를 대비하여 일정 기간 내에서 자동 연장 규정을 둡니다.
잔금 대출 심사기관에서 대상 부지의 명도를 요건으로 할 수 있기 때문에 매도인으로서도 잔금일 전까지 명도에 관한 조치를 취하는 규정을 넣을 수도 있습니다.
손해배상에 대한 분쟁이 없도록, 손해배상의 범위 및 산정 방식을 사전에 규정할 필요도 있습니다.
이미 계약서가 체결되었고, 그에 따른 의무 위반이 발생하는 경우 내용 증명 최고, 이행제공 사실 확인, 보전 소송 진행 등 예정된 프로세스로 가장 신속하게 분쟁을 해결합니다.