1. 분양광고 관련 규정
광고 전반에 적용되는 표시·광고의 공정화에 관한 법률은 허위·과장광고를 금지하고 있으며, 위반 시 행정제재(과징금, 시정명령) 및 손해배상 책임 발생합니다.
위와 같은 일반 규정 외에도 개발사업마다 적용되는 개별 법률에는 보다 구체적인 모집 공고에 관한 규정을 두고 있습니다. 예를 들면 주택법상 입주자 모집 공고 등이 있습니다.
모집 공고에는 위치·구조·설비 등을 정확히 기재해야 하며, 모집공고 및 광고는 분양계약의 중요한 내용으로 보기 때문에 허위가 있으면 계약의 취소 및 손해배상이 가능합니다.
2. 분쟁 사례 유형
전용면적, 공급면적이 광고와 다르게 제공되는 경우입니다.
불일치의 여부를 판단하기 위하여 분양계약서에는 면적 산정 기준이 건축법, 주택법 기타 어느 법에 따르는 것인지가 명확하게 기재되어 있어야 합니다.
분양광고와 계약서 문구가 충돌할 경우, 판례는 대체로 소비자에게 유리하게 해석하는 경향이며, 일정 범위를 초과하면 계약 해제·손해배상 대상이 됩니다.
다만 전용면적에는 불일치가 없으나, 계산상 대지지분의 표시에 착오가 있는 경우는 불일치라고 보기 어렵다는 판결도 있습니다.
광고에는 헬스장, 수영장, 커뮤니티 시설이 포함된 것처럼 표시했으나 실제로 설치되지 않은 경우, 광고·모델하우스에서 고급 마감재, 빌트인 가전, 커뮤니티 시설 등을 제공하는 것처럼 표시했으나, 실제 계약서에는 “선택 옵션, 추가 비용 발생”으로 규정되어 있는 경우가 많습니다.
최근에는 주로 하이엔드를 표방하는 오피스텔에서 커뮤티니 시설과 관련하여 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.
분양자는 “광고는 단순한 예시”라고 주장하겠으나, 본질적 생활 이익에 관한 사항이면 계약 내용으로 편입되는 것으로 해석됩니다.
“영구조망”, “녹지조망” 광고 후 인근에 고층 건물이 들어서는 경우가 있습니다. 합리적으로 예상 가능한 개발계획을 은폐했다면 기망”으로 인정될 수 있으나, 실제 사건에서는 인정되기가 쉽지 않습니다.
3. 체크리스트
수분양자라면 분양 광고물(브로슈어, 홈페이지, 모델하우스 영상)을 증거로 확보해 두어야 합니다. 무엇보다 분양대행사에서 설명한 내용이 증거로 제출되어 있어야 하기에, 분양계약 상담 시에 항상 유선, 녹음 등을 통해 근거를 마련해 두면 좋습니다.
계약 체결 시 ‘옵션표’ ‘유상선택사항표’를 반드시 교부받아 보관해 두어야 합니다.
한편 시행사 측에서는 광고 문구 작성 시 “예정, 추후 협의, 가변 가능”과 같은 단서를 명확히 기재해 두어야 합니다. 특히 옵션 제공 범위, 무상/유상 여부를 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 계약서에 “광고와 실제가 다를 수 있음”이라는 면책 조항을 넣는 것만으로는 면책이 인정되기 어렵습니다.
또한 분양대행사와의 구체적인 계약서 체결과정에서 홍보할 범위를 명백히 기재해 둘 필요가 있습니다. 시행사의 예상과 달리 과장광고가 이루어질 수 있는 요소를 미리 차단하는 것입니다.