1. 공사 소송 일반
PF 사업 등이 아니더라도, 대부분의 공사계약은 여러 분쟁가능성을 내포하고 있습니다.
일반적으로 건축주의 건축 경험보다, 시공사의 공사경험이 압도적으로 많습니다. 이런 정보와 경험의 불균형에서 오는 시공사의 건축주에 대한 악의적인 기망도 있을 수 있고, 건축주의 시공사에 대한 막연한 의심도 있을 수 있습니다.
무엇보다 계약서를 꼼꼼하게 볼 수 있는 지식과, 그에 따라 의견을 관철할 수 있는 협상력이 건축주에게 없는 경우가 많다는 것이 문제이겠습니다.
그 중 준공 전 가능한 분쟁에 관해 보겠습니다. 공사가 늦어져서 일어나는 분쟁의 쟁점은 목적물 ‘완성’ 여부, 지체상금과 별도 손해배상의 병존 가능성, 배상 범위 산정으로 수렴합니다.
2. 공사의 완성 여부
공사지연이라고 보는 경우에는 객관적으로 공사가 덜 된 경우도 있겠지만, 어느 정도 공사가 되었음에도 도저히 이를 제대로 된 공사라고 볼 수 없는 경우도 있습니다. 후자의 경우는 지연의 문제가 아니어서 기본적인 재판 구조가 달라질 수 있으므로, 이에 대한 구분을 명확히 해야 합니다.
일반적으로 공정이 어느 수준에 도달했는지를 기준으로 하여 완성 여부를 가리는데, 주요 구조가 완성되고 사회통념상 사용 가능한 단계라면 이미 공사는 완성되었고, 시공의 문제는 완성 후 하자로 하자보수·손해배상으로 처리합니다. 건물이 그 정도에 이르지 아니하였다면 미완성으로 보아 해제·지체상금 등으로 다룹니다.
애초에 이런 부수적인 해석의 다툼이 없도록 계약서에서 단계를 명확히 규정하는 것이 중요합니다.
3. 지체상금 규정과 별도의 손해배상 청구
도급계약서에 지체상금 약정이 있더라도, 부실시공이나 불완전급부로 인한 손해는 별도의 손해배상 약정(또는 일반 채무불이행 책임)에 따라 추가 청구가 가능할 수 있습니다.
계약서에 명시적으로 추가 손해배상이 청구 가능성에 대한 규정이 있는지 확인할 필요가 있으며, 추가 청구 여부 규정에 연동한 지체상금 규정의 해석이 개별 계약마다 달라질 수 있습니다.
4. 배상 산정의 최근 경향
배상액은 도급인(또는 대주)이 실제로 입은 손해를 기준으로 산정합니다. 실제 손해라면, 해당 공사의 지연으로 발생한 금융비용, 대체시공 비용, 임대·분양 지연손실 등이 될 것이며, 이에 대하여는 원고가 항목별로 주장, 입증해야 합니다.
과다한 지체상금은 민법 제398조에 따라 감액될 수 있습니다.
실제 손해배상액 산정을 위하여 계약의 내용을 정확해 해석해야 하는데, 계약 문구(지체상금·하자·검사·준공 정의)가 서로 모순이 없는지, 손해 항목이 적절하게 구분되어 있는지, 중복 배상 금지 규정은 없는 지 등을 확인할 필요가 있습니다.
최근 민간건설공사 표준도급계약서가 개정되어 지체상금 조항·계약해제 사유 등이 업데이트되었습니다. 이러한 표준도급계약서의 변경 내용도, 당사자의 의사를 해석하는 자료가 될 수 있으니, 법정에서 주장할 필요가 있습니다.