1. 매도청구권 개관
부동산 개발사업에서 일부 토지주가 매도를 거부할 경우, 사업 전체가 지연되거나 무산될 위험이 있습니다. 이때 시행사나 다수 지주들이 활용할 수 있는 제도가 바로 매도청구권입니다.
개별 법령에서 매도청구권의 요건과 효과를 규정하고 있습니다.
재개발·재건축 조합이 일정한 요건을 충족하면 반대하는 조합원에게, 건물 노후화 등 사정으로 재건축을 위해 필요할 때 반대하는 소유자에게 매도청구권의 행사가 가능합니다.
요컨대, 매도청구권은 개별 소유자의 권리 보호와 사업의 공익성·다수의 이익을 조화시키는 장치로 기능합니다.
2. 주요 쟁점
구체적인 요건은 적용되는 법률 규정을 바탕으로 검토해야 합니다.
조합 결의 정족수, 사업인가 절차의 적법성, 매도청구 통지 방식 등 사소한 절차 하자가 치명적인 무효 사유가 됩니다.
매도청구권이 인정되면, 가격은 감정평가액을 기준으로 합니다.
토지주 입장에서는 시세보다 낮다는 불만이 있을 수 있고, 상당수는 증액 소송으로 이어지기도 합니다.
법률이 정한 요건을 구비하였다고 하더라도, 매도청구권 행사가 신의칙에 반하는 경우라고 인정된다면, 매도청구권 행사가 무효가 될 수 있습니다.
따라서 개발 이익만을 목적으로 무리하게 매도청구권을 행사하는 것으로 오인될 수 있을지 여부를 정확히 판단해야 합니다.
3. 실무 대응 전략
매도청구권은 토지 확보 과정에서 극단적인 분쟁 해결 수단입니다.
요건이 까다롭고, 감정평가·절차적 위법성 다툼으로 인해 장기 소송으로 번지기 쉽습니다.
매도청구권을 고려할 단계라면, 이미 협의 단계의 조율이 무너졌음을 뜻하므로 세심하게 전략을 세워 대응해야 합니다.
매도청구권 행사 전, 절차적 요건을 철저히 검토해야 합니다.
통지, 의결, 인가 과정에서 하자가 있으면 매도청구가 무효화될 수 있으므로, 공증·의사록 관리가 필수입니다.
매도청구권 행사에 이의하려면, 절차적 위법성이나 평가금액의 부당성을 집중적으로 다투는 것이 핵심입니다.
특히 감정평가에서 유리한 근거(인근 시세, 거래사례, 건축 가능성 등)를 확보해 두어야 합니다.