1. 에쿼티 투자의 수익률 문제
개발사업을 영위하려는 시행사는 초기 자금이 필요합니다.
사업부지의 잔금, 시공비의 대부분은 브릿지대출 및 PF 대출로 조달할 수 있지만, 토지 계약금, 인허가비용 및 설계비 등 초기 자본은 직접 감당해야 합니다.
그런데 이러한 초기자금조차 없는 상태에서 개발사업을 시작하는 경우도 상당히 많습니다. 이때는 알음알음 자금을 투자받게 되는데, 이러한 초기 자금 투자를 총칭하여 이른바 에쿼티투자라고 합니다.
투자라는 이름이 붙지만, 실제로는 확정 수익률을 지급하는 내용을 담고 있는 경우가 많습니다. 수익률도 매우 높아서 이자제한법 위반 문제가 발생하기도 합니다.
2. 투자와 대여의 구별
수익률을 문제삼기 전에 해당 에쿼티 투자가 투자인지 대여인지를 구별해야 합니다.
대여라면 반드시 원금과 이자를 상환해야 하고, 투자라면 손실이 났을 경우에 상환 의무가 없습니다.
원금보장 약정이 있다면 대여로, 원금손실 가능성이 있다면 투자로 볼 수 있습니다.
판례는 혼합형 계약도 인정하기 때문에 모든 경우에 대하여 단정적으로 말할 수 없으나, 일응의 기준으로 삼을 수는 있겠습니다.
문구를 투자계약이라고 기재하더라도, 손실 위험은 시행사가 지고 투자자는 확정수익만 받는 구조라면 이는 사실상 대부계약으로 보아 이자제한법이 적용됩니다.
반대로 투자자가 손실을 분담할 위험을 부담한다면 이는 투자계약이 됩니다.
투자 수익 또는 이자에 관하여, 사업 이익과 무관하게 확정 수익을 보장한다는 문구가 있으면 이는 이자에 해당하여 대여계약으로 볼 가능성이 높습니다.
하나의 계약서에 수익률을 기재하면 대여로 인정되어 대부업법, 이자제한법 문제가 될 수 있기에 이를 회피하는 경우도 있습니다.
컨설팅수수료 등의 명목으로 확정된 금액을 사후에 지급하는 방식으로 별도 용역 거래가 있는 것처럼 가공하는 방법입니다. 그러나 결국에는 분쟁이 발생하게 된다면 마찬가지로 기초되는 투자계약과 함께 해석되기 때문에 안전하다고 볼 수 없습니다.
3. 초과이자에 대한 처리
대부업법 또는 이자제한법에는 연 20% 이상의 이자를 받을 수 없게 되어 있습니다.
이자제한법 위반은 형사처벌이 가능하며, 민사적으로도 초과이자에 대한 반환 약정은 무효입니다.
이미 지급한 이자가 있다면 부당이득 반환 대상이 됩니다.
다만 실제 사업 성패와 투자금 및 투자수익이 연동되는 투자계약이라면, 연 20% 이상의 수익 지급이 문제가 되지 않습니다.
4. 주요 분쟁 유형
대다수의 분쟁은 사업이 잘못되었을 때 발생합니다. 사업이 잘 진행되어 수익이 충분히 났다면 시행사가 굳이 이자 지급을 문제삼을 이유가 없기 때문입니다.
시행사는 이미 지급한 이자의 반환을 청구합니다.
선이자의 개념으로 대여일 당일에 상당한 금원을 이자로 지급하기 때문에, 초과이자가 이미 지급된 경우가 많습니다.
이자 지급기일, 수익금 지급기일이 도래하기 전에 해당 계약의 무효를 주장하는 것입니다.
실무적으로는, 이면계약으로 체결된 주선수수료 계약서, 컨설팅 계약서의 무효를 주장하는 사례가 많습니다.
자금 제공자가 대부업 등록을 하지 않고 반복적·영업적으로 자금을 빌려준 경우라면 대부업법 위반이 될 수 있습니다.
자금 제공자가 불특정 다수에게 자금을 조달하기까지 하였다면 유사수신행위도 될 수 있습니다.
계약 자체가 무효로 판단될 수 있습니다.
5. 변호사 조력의 필요성
이와 같이 초기 투자금에 대한 초과 수익의 보장 약속이 민, 형사상 문제가 되고 있음에도 에쿼티투자는 사라지지 않습니다. 그만큼 시행사는 자금이 절박하고, 성공 시 투자 수익이 매력적이기 때문입니다.
이 경우 법을 위반하지 않고 최대한 각 당사자가 원하는 계약을 구현할 필요가 있습니다.
일부 금액은 대여로 구성하여 수익 여부와 무관하게 원금 및 법이 허용하는 범위의 이자를 지급받을 수 있도록 하고, 나머지 금액은 우선주 투자 등 방식을 차용하면서 사업이 잘 되었을 때 시행이익 비율대로 풋옵션을 행사하여 수익을 실현하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
실무를 여러 번 다루어 본 변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.