1. 개관
부동산 PF(Project Financing) 대출 방식으로 진행하는 부동산 개발사업에서, PF 상환 재원은 수분양자들의 분양대금입니다. 분양대금 중 중도금은 일반적으로 수분양자들이 금융기관의 중도금 대출 상품을 이용하여 중도금을 지급합니다.
그런데 이미 개발사업 부지 및 건물은 PF 계약에 따라 신탁재산으로 편입되어 있기 때문에, 중도금 대출에 대하여 직접적인 부동산 담보를 설정할 수 없습니다.
2. 중도금 대출에 일반적으로 사용되는 채권보전방안
분양계약이 무효, 취소 또는 해제 등으로 그 효력이 상실되는 경우 수 분양자가 시행사 또는 수탁자에 대하여 가지는 장래의 채권으로서 분양대금 반환채권에 관하여 중도금 대출기관이 양도담보를 설정합니다.
실질적인 유일한 물적 담보라고 할 수 있습니다.
시공사의 연대보증은 금소법상 허용되는 예외에 해당하여 가능하긴 하지만, 시공사의 협상력에 따라 시공사가 입보하지 않는 경우도 있습니다.
또한 건물의 성격에 따라, 시공사의 연대입보가 금소법상 허용되지 않는 경우도 있으므로 반드시 확인을 해야 합니다. 법원은 금소법을 위반한 연대보증의 효력에 관하여 무효가 아니라는 판결을 내린 사례도 있지만, 언제든지 판례는 변경될 수 있는 것이고, 그렇지 않더라도 금감원의 피감기관으로서 법률위반 사항을 진행할 수는 없겠습니다.
시공사와 달리 시행사는 중도금 대출 협약 체결 시 연대보증을 서게 됩니다.
아울러 입주시까지 발생하는 중도금에 대한 이자도 시행사가 대납하는 것이 일반적이나, 향후 투자가치가 매우 높아서 분양 경쟁률이 치열한 곳에서는 시행사가 이자 대납을 하지 않는 경우도 있습니다.
개발 대상이 주택인 경우에는 HUG의 분양보증도 가능합니다.
3. 양도담보의 실행에서 고려할 사항
사업주체의 명백한 귀책이 있어, 수분양자가 해제권을 행사할 수 있다면 그에 따라 분양대금 반환청구권도 성립하기 때문에 중도금 대주로서는 대출금 회수가 가능합니다.
수분양자가 중도금 대출의 대출원리금을 상환하지 아니 하여 해당 분양계약이 시행사 및 신탁회사에 의하여 해제되면 수분양자는 시행사에 대하여 기 지급한 반환채권을 가지게 되므로 중도금 대출기관은 위 양도담보권을 실행하여 중도금 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다.
문제는 사업주체가 분양계약상 정한 의무 위반이 없는 경우입니다.
분양계약에는 수분양자가 중도금 대출에 관한 대출원리금을 상환하지 아니하는 경우 분양계약의 해제사유로 규정되어 있으나, 이는 시행사의 해제권으로 규정되어 있어서 시행사가 해제의 의사를 표시하지 아니하는 한 수분양자의 의사만으로는 해제가 되지 않습니다.
중도금대출 업무협약서에는 일반적으로 수분양자가 중도금 대출에 관한 대출원리금을 상환하지 아니 하는 경우 등 기한의 이익이 상실되는 경우(EOD 발생 시), 시행사 및 신탁회사는 중도금 대출기관이 요청하는 경우 수분양자에 대하여 분양 계약 해제의 의사표시를 할 의무를 부담하는 것으로 정하고 있기는 합니다.
이를 근거로 시행사나 신탁회사가 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않는 경우 중도금 대출기관은 채권자대위권을 행사하여 해제의 의사표시를 할 수 있다는 논리를 구성할 수 있습니다.
4. 중도금의 반환 수위
관리형토지신탁 계약 중 운영계좌의 집행 순서에는 대부분 중도금 반환채권을 포함한 분양대금의 반환이 최우선 순위로 되어 있습니다. 이것만 보면 중도금 대주의 최우선 상환이 인정될 것 같지만, 이는 어디까지나 운영계좌 예치된 금원에 한합니다.
그러나 실상은 분양대금이 들어오는 계좌는 대출금 상환 적립계좌와 운영계좌에 나뉘어 이체되고 있으며, 운영계좌는 대부분 시공비 집행으로 거의 비어있는 경우가 많아서 실익이 크지는 않습니다.
이와 관련하여, 분양계약 해제로 인하여 발생한 분양대금 반환채권을 신탁사무의 처리상 발생한 채권으로 해석하면서, 위 분양대금 반환채권을 청구채권으로 하여 관련 신탁재산에 대한 강제집행이 가능하다고 판단한 선례가 있습니다.
이를 근거로 신탁재산인 사업부지와 운영 계좌 이외의 신탁계좌에 가압류를 할 수 있습니다.