부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에서 EOD(Event of Default, 기한이익상실 사유)가 발생하면, 대주는 담보 실행뿐 아니라 시공사에 대한 청구를 검토하게 됩니다.
그 이유는 대부분의 PF 구조에 시행사는 사실상 자력이 없는 반면, 시공사는 어느 정도 책임재산이 있게 마련이고, PF 대출에서 책임준공 확약, 지급보증, 손해배상 등의 약정을 했을 것이기 때문입니다.
1. EOD의 의미
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에서 EOD(Event of Default, 기한이익상실 사유)가 발생하면, 대주는 담보 실행뿐 아니라 시공사에 대한 청구를 검토하게 됩니다.
그 이유는 대부분의 PF 구조에 시행사는 사실상 자력이 없는 반면, 시공사는 어느 정도 책임재산이 있게 마련이고, PF 대출에서 책임준공 확약, 지급보증, 손해배상 등의 약정을 했을 것이기 때문입니다.
EOD는 차주의 의무 불이행으로 인해 대주가 대출금 전액의 즉시 상환을 청구할 수 있게 되는 상태를 말합니다.
그 사유는 대출약정에서 정하기 마련이나, 공통적으로 원리금 연체, DSCR(부채상환커버비율) 미달, 분양률 요건 미달, 담보 가치 하락, 불법행위 적발, 인허가 취소, 시공사 도산 등이 있습니다.
2. 시공사에 대한 청구 근거
시공사가 공사를 반드시 완공할 것을 보증하는 내용입니다. 기간 내에 준공이 되지 못할 경우 대주는 시공사에게 그로 인한 손해를 청구하게 됩니다.
시공사가 공사비 지급·채무 이행을 보장하는 것입니다.
대주는 이를 근거로 미지급 공사비, 대체 시공비를 청구할 수 있습니다.
시공사가 공사비 지급·채무 이행을 보장하는 것입니다.
대주는 이를 근거로 미지급 공사비, 대체 시공비를 청구할 수 있습니다.
일부 PF에서는 시공사가 SPC 채무에 대해 연대보증인 지위에 놓입니다. 금융소비자보호법은 제3자를 연대입보시키는 것을 금지하고 있으나, PF 사업에서 시공사는 이익을 공유하는 관계로 보아 예외로 인정합니다.
시공사가 연대보증인의 지위를 겸한다면, 대주는 대출 원리금 전액을 시공사에게 청구할 수 있게 됩니다.
3. 책준 미이행에 따른 시공사의 책임
책임준공은 단순 시공 의무를 넘어, 자금 부족 상황에서도 완공을 보장하는 의미입니다. 이 단어는 “준공 완료 보장 + 손해배상 + 지급보증”으로 해석될 수도 있습니다. 시공사 입장에서는 책임 범위·면책 사유·한도를 명확히 해야 하고, 대주 입장에서는 책임준공 조항과 보증조항을 중첩적으로 설계해야 할 것입니다.
기존의 책준확약은 이를 미이행할 경우 채무를 인수한다는 규정을 두어, 시공사가 자신의 공사범위를 넘어 대출원리금 전체에 대하여 책임을 지도록 하는 경우가 많았습니다.
그러나 최근 부동산 경기의 악화, 시공사의 부도 등 PF 사업이 어려워지면서, 위와 같은 규정은 시공사에 대한 과도한 부담이라는 금융위의 해석도 있고, 시공사의 책임의 범위를 직권으로 제한하는 판결들도 나오고 있어서 책임준공 미이행시 책임 범위가 손해배상에 한정되는 경향입니다.
직접손해로서 미준공 부분을 완성하기 위해 들어가는 비용, 대체 시공사 선정 비용 등이,
간접손해로서 분양 지연에 따른 이자 손실, 금융비용 증가, 대출 미상환으로 발생하는 위약금 등이 배상할 범위에 포함될 것입니다.