1. 개관
부동산 개발의 성패는 결국 인허가 절차의 통과 여부에 달려 있습니다.
아무리 토지를 확보하고 자금을 마련해도, 관할 행정청의 허가가 지연되거나 불허가 처분이 내려지면 사업은 멈춥니다.
이때 사업자는 행정청의 처분을 상대로 취소소송을 제기하게 되는데, 여기에는 법리적으로 까다로운 쟁점들이 숨어 있습니다.
2. 법적 쟁점
행정소송에 앞서 해당 인허가의 성격을 파악해야 합니다.
건축허가·개발행위허가 등은 법정 요건을 갖추면 행정청이 반드시 허가해야 하는 기속행위의 성격을 가집니다. 그러나 교통·환경·안전 등 종합적 판단이 요구되는 경우에는 재량행위로 인정되기도 합니다.
허가가 기속행위인지 재량행위인지에 따라, 법원이 불허 사유를 얼마나 엄격히 심사할지가 달라집니다.
행정소송에 앞서 해당 인허가의 성격을 파악해야 합니다.
건축허가·개발행위허가 등은 법정 요건을 갖추면 행정청이 반드시 허가해야 하는 기속행위의 성격을 가집니다. 그러나 교통·환경·안전 등 종합적 판단이 요구되는 경우에는 재량행위로 인정되기도 합니다.
허가가 기속행위인지 재량행위인지에 따라, 법원이 불허 사유를 얼마나 엄격히 심사할지가 달라집니다.
관련 법령에서 법정 처리기한을 정했다면 지연 자체를 다툴 수 있습니다.
그러나 실무에서는 명확한 거부, 조건부 승인 등의 처분보다 단순한 지연이 더욱 상대하기 까다롭습니다. 허가 여부가 불확실해지면서 금융조달이 막히고, PF 구조 전체가 흔들리게 되므로 지연 자체가 사업자의 큰 손실을 초래함에도 마땅히 다투기 어렵습니다.
결국 최대한 행정청과 소통하면서 사전에 행정청의 요구 사항을 모두 완비해 두어야 합니다.
3. 대응 전략
교통영향평가, 환경영향평가, 소음분석 자료를 철저히 준비해 허가 요건 충족을 입증해야 합니다. 사전에 행정청이 요청한 사항이 있다면, 적어도 그 범위 내에서는 모두 이행되었어야 합니다.
이후에 불허가 사유가 법정 요건과 직접 관련 있는지를 따지게 됩니다. 관련 자료와 전문기관의 평가서를 제출해 불허 사유를 반박하게 됩니다.
필요시 집행정지를 신청해 사업 차질을 최소화할 필요도 있습니다. 실질적으로 거부처분의 집행정지가 큰 도움이 되는 경우가 많습니다.
행정소송 외에도 불허 처분으로 인한 손해배상 청구를 병행할 수 있으나, 실무적으로 손해가 확정되었다는 것은 사업이 좌절되었다는 것이기에 이 경우에는 행정소송이 무의미할 수 있습니다.