1. 개관
책임준공은 “기한까지 공사를 완성하지 못하면 시공사(또는 신탁사)가 대주에게 손해를 배상한다”는 것을 골자로 하는 약정입니다.
최근 금융당국의 제도 개선이 잇따르면서, 책임 범위·배상 산정·면책/연장 사유가 재정비되는 중입니다.
2. 손해배상의 범위
코로나 전만 하더라도, 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우, PF 대출의 대출원리금 상환 채무를 인수하는 내용의 책준확약이 일반적이었습니다.
여기에서 조금 시공사의 책임을 줄인다면, 인수하는 대출원리금의 상한을 공사도급계약상 공사대금으로 정하는 정도였습니다.
이 시기에도 ‘책임준공 미이행시 손해배상’이라는 조건이 들어간 딜들도 있었지만, 대주들이 외면하는 분위기였습니다.
그런데 최근 건설 경기의 악화, 시공사의 부도 등 여러 상황이 맞물리면서, 시공사가 시행사 채무 전반을 인수하는 것이 부당하다는 의견이 주목받게 되었습니다.
최근 하급심 사건들은 그 문언이 채무인수로 되어 있더라도, 이를 손해배상액의 예벙으로 보아 대주가 직접 입은 손해인 대출 잔액, 연체이자금 등를 중심으로 배상 규모를 산정한 경우가 있습니다. “대주가 실제로 부담한 범위”를 초과하는 과도한 청구는 제한될 수 있음을 시사합니다.
이와 별도로 지체상금/손해배상 예정의 감액은 기존 법리를 유지합니다. 민법 제398조의 법리가 적용되어 약정액이 현저히 과다하면 감액 가능하다는 것입니다.
3. 가이드라인 변화
책임준공에 관한 시공사의 리스크를 줄이는 방향으로 PF 제도 개선안이 나오기도 하였습니다.
핵심은 책임준공이행기한의 연장사유를 확대하고, 기한 도과 일수에 따라 배상비율을 합리적으로 산정하는 것을 내용으로 합니다.
업권별로 업무처리 모범규준이 제정·시행되며, 배상 범위를 ‘대주가 입은 실제 손해’로 한정하는 등 세부기준이 도입되기도 하였습니다.
4. 법무법인의 검토 체크리스트
불가항력(천재지변, 행정 인허가 지연, 법령 변경), 대주 귀책(자금 집행 지연), 설계변경·공사 중단 명령 등 개별 사유와 증빙 절차를 조문으로 명확히 규정해 두어야 합니다.
모범규준 취지를 반영해 기한연장 사유를 확대할 수 있는지 당사자의 의견을 확인합니다.
미이행시 채무인수가 아니라 손해배상이라고 규정하는 것이 시공사에게 유리합니다.
더 나아가 손해 배상의 범위로 ‘대주가 직접 입은 실제 손해’에 한함을 규정하고, 원리금·연체이자·대체시공 비용 등 항목을 열거하면서, 이중배상 금지(분양수입과의 상계, 보험금·보증금 수령분 차감) 규칙을 병기하는 것도 좋습니다.
또한 지연 일자에 따른 배상액 산식을 미리 확정하는 것도 분쟁 예장에 도움이 됩니다.
신탁·책임준공에 관한 NCR 반영, 업권별 모범규준 개정 여부를 추적해야 합니다.
또한 개정 시기를 추적하여, 최초 약정 이후에 변경이 있었다면 연장 계약 내지 변경계약을 제안할 수도 있습니다.