1. 개관
토지거래허가구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 투기 억제, 합리적 토지 이용을 위해 일정 기간 동안 토지 거래를 제한하는 제도입니다.
이 지역 내에서의 매매계약은 일반 계약과 달리 행정청의 허가라는 전제 조건이 붙습니다. 이러한 특수성 때문에 효력과 관련된 분쟁이 끊이지 않습니다.
2. 주요 쟁점
허가 전 계약은 강학상 유동적 무효 상태입니다.
즉 효력이 정지된 상태이며, 허가를 받으면 계약이 소급하여 유효가 되고, 허가가 불허가 되면 계약은 무효로 확정됩니다.
효력정지 상태일 뿐, 당사자 일방이 이를 임의로 해제할 수는 없습니다.
투기 우려, 불법 전용 우려 등을 사유로 허가가 거부될 수 있습니다.
당사자는 거부처분에 대해 행정소송으로 다툴 수 있으나, 재량권 범위가 넓어 인용률은 높지 않습니다.
허가가 거부되면 계약은 무효가 되므로, 받은 계약금은 원상회복으로 반환해야 합니다. 다만 허가 거부에 상대방의 귀책사유가 있는 경우 손해배상 문제가 병행될 수 있습니다.
행정청은 조건부 허가를 내리기도 합니다(예: 일정 기간 내 건축 착공 의무). 조건을 이행하지 않으면 허가 취소 및 계약 무효 사태로 이어질 수 있습니다.
3. 실무 대응
계약서에 “허가 불허 시 원상회복” 조항을 명시하는 것이 분쟁을 예방합니다. 허가 절차를 누가 담당할지, 비용은 누가 부담할지도 역시 사전에 명시해 두어야 합니다.
토지거래허가구역 내 계약은 행정청의 허가라는 불확정 조건을 전제로 합니다. 따라서. 계약 당사자 모두 허가 절차와 귀책사유를 둘러싼 법적 분쟁 가능성을 염두에 두고, 계약서 작성 단계부터 치밀한 대비가 필요합니다.
자금 조달의 리스크가 있기 때문에, 매수인으로서는 허가 전 대규모 자금을 투입하는 것은 위험합니다. 이 때는 매매대금 지급 일정과 허가 일정을 연동하여 계약서에 반영해 두는 것이 좋습니다.
거부처분이 부당하다면 행정소송을 통해 취소를 구할 수 있으나, 사업 목적과 토지 이용계획을 정밀히 입증해야 합니다.