1. 이웃 주민과의 민사 소송
인허가를 받아 착공하더라도, 여전히 문제는 남아있습니다.
이제는 행정청이 아닌 주변 주민과의 민사 분쟁을 대응해야 합니다. 대표적인 것이 이격거리·일조권·조망권 침해 문제입니다.
건축법에서는 건축물의 이격거리 및 대지와 도로와의 관계를 규정하고 있습니다. 시행령에서는 일조권 확보를 위한 건축물 높이 제한 규정을 두고 있습니다.
이를 위반하여 이웃에 피해를 끼치는 경우는 물론, 이를 준수하였다고 하여도 타인이 권리 침해를 주장할 수도 있습니다.
건축법상 규제와 민법상 불법행위 책임이 교차하는 영역으로, 실제로 분쟁이 다수 발생하고 있습니다.
2. 분쟁의 종류
건축물과 대지 경계선·도로 사이에 확보해야 하는 최소 거리를 확보하지 못하였다고 하여 인근 주민과 다툼이 발생합니다.
건축허가 단계에서 이격거리 규정을 충족했더라도, 실제 시공 과정에서 측량 차이·설계 변경으로 위반되는 사례가 많습니다.
민사사건에서 이격거리 위반이 인정된다면, 곧바로 과실이 인정되어 손해배상 책임을 지게 됩니다.
법원은 수인한도에 관한 일응의 기준을 설시한 바 있으나, 최근 고층아파트의 개발로 기존의 기준은 완화될 필요가 있습니다.
일조권 침해는 단순 불편이 아닌 재산 가치 하락으로 이어지기 때문에, 재판에서 감정평가를 거쳐 시세 하락분을 손해액으로 산정하기도 합니다.
조망권은 헌법이나 민법에 명시된 권리가 아니지만, 특별한 경관(바다, 강, 문화재 등)에 대한 조망은 재산적 가치가 있는 생활이익으로 보호된다는 것이 일관된 판례입니다.
다만 그 기준이 모호하여 개별 사건마다 입증의 방법이 모두 다릅니다. 단순 시야 차단 정도는 보호되지 않습니다.
3. 정리
이격거리·일조권·조망권 침해는 단순한 불편의 문제가 아니라, 재산권과 환경권이 충돌하는 영역입니다.
법원은 일조권은 비교적 넓게, 조망권은 제한적으로 보호하는 경향을 보입니다.
기본적으로 설계단계에서 인정된 대로 시공이 이루어졌다면 손해배상을 부인하는 경향이 큽니다.
이에 사업자는 설계 단계에서 일조권·이격거리 검토를 철저히 하고, 환경·일조 시뮬레이션 자료를 확보해 둘 필요가 있습니다.
무엇보다 소송으로 번지지 않도록, 분쟁 예상 지역 주민들과 사전에 긴밀히 협의하고, 차음벽·채광 보완 설비 등 대책을 마련할 필요가 있습니다.