1. 도시계획 일반
부동산 개발사업은 토지의 용도지역과 지구단위계획에 따라 가능 여부가 결정됩니다.
토지가 제1종 일반주거지역인지, 상업지역인지, 녹지지역인지에 따라 건폐율·용적률·건축물 종류가 제한되며, 지구단위계획은 그 지역 개발의 세부 지침을 담고 있어 사실상 해당 계획 자체가 그대로 구속력을 가집니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 근거를 두고 있으며, 각 지방자치단체는 조례로 세부 규제를 정하고 있어, 지역별 차이가 큽니다.
지구단위계획·용도지역은 개발행위 허가의 기속요건으로 작용합니다. 따라서 위반한 허가는 위법으로 취소될 수 있습니다.
2. 주요 분쟁 유형
지구단위계획에서 특정 용도의 건축물 허용 여부가 불명확한 경우가 있습니다.
예를 들어 “근린생활시설” 범위에 대형 판매시설이 포함되는지 여부 등인데, 선례가 판단에 중요한 기준이 됩니다.
허가 신청 당시와 인허가 결정 당시 용도지역이 달라졌을 때, 어느 시점을 기준으로 하는지 다툼이 발생합니다.
이미 사업승인을 받고 착수한 뒤 계획이 변경된 경우, 기득권 보호가 인정되는지 문제될 수 있으나, 허가가 확정적으로 부여된 상태라면 후속 변경으로 인하여 권리가 침해되지 않습니다.
명시적인 규정이 없는 경우라도, 행정청이 지구단위계획 해석을 자의적으로 해석해 불허가 처분을 내린 경우 재량권의 범위를 일탈한 경우로 취소될 수 있습니다.
3. 실무 대응 전략
지구단위계획·용도지역 위반 여부는 단순한 규정 적용 문제가 아니라, 도시관리 목적과 개발 이익의 균형을 두고 치열하게 다투어지는 쟁점입니다.
각 주체별로 이해관계가 상이할 수밖에 없습니다.
사업자의 관점에서 보자면, 인허가 신청 전, 지구단위계획·도시계획 조례를 면밀히 검토해 충돌 요소를 사전 제거해야 합니다.
계획 해석이 불명확하다면, 법률 자문과 전문가 의견서를 통해 허용 가능성을 보강할 수 있으며, 허가 거부 시 불허 사유가 자의적 해석인지를 따져 취소소송까지도 고려해야 합니다.
언제나 주민의 반대가 있을 수 있음을 염두에 두고, 각 절차를 성실히 이행해야 합니다.