PF 대출은 원칙적으로 하나의 자금 조달 패키지지만, 현실에서는 브릿지 대출 이후 본 PF라는 2단계 구조가 일반적입니다.
1. 브릿지 대출 : 본 PF로 가기 전의 임시 자금
토지 매입 계약금·중도금, 각종 인허가 비용, 설계비, 초기 용역비 등 착수비용을 조달하기 위해 먼저 실행됩니다.
통상 1년 이내의 단기 대출로서, 토지에 대한 부동산담보신탁 또는 근저당권 설정으로 담보를 제공합니다.
시행사 대주주 보증, 지분담보 제공 등의 부수적인 담보도 설정되나, 주된 담보는 어디까지나 사업부지입니다.
본 PF로 전환될 것을 전제로 한 조건부 구조로서, 본 PF로 넘어가지 못하면 상환이 곤란해져 연체·경매·투자금 손실로 이어질 수 있습니다.
2. 본 PF : 장기 자금 조달의 본격화
공사비, 금융비용, 마케팅비 등 전체 사업비를 조달하는 것으로 건물 준공 이후까지 장기간이 소요됩니다.
다수 은행·보험사·증권사 컨소시엄으로 참여하며, 분양대금이나 임대수입을 통해 상환하는 구조입니다.
관리형토지신탁을 통한 분양대금 직접 수납이 특징입니다.
브릿지와 비교되는 것은 시공사의 존재인데, 시공사의 책임준공보증이 중요합니다.
SPC 주식질권, 보험금 양도, 계좌질권 등 풀 패키지 담보가 함께 설정됩니다.
토지 가치를 주된 고려사항으로 하는 브릿지와 비교하여, 사업성, 분양성, 시공사의 신뢰성 등을 꼼꼼하게 점검하게 됩니다.
3. 브릿지에서 본 PF로의 전환 문제
브릿지 대출의 상환 재원은 본PF의 대출금입니다. 즉 본PF로 전환이 되어 그 대출금으로 기존의 브릿지 대출을 상환하는 것입니다.
따라서 시행사가 이미 토지를 확보한 이후 발생하는 여러 리스크를 관리해야 합니다.
인허가가 지연될 수도 있고, 분양물에 대한 투자 침체 또는 공사비 증가로 사업성이 낮게 평가될 수도 있고, 금융시장 경색될 수도 있고, 시공사 선정이 되지 않을 수도 있습니다.
본 PF가 무산될 경우, 브릿지 대출은 단기 상환 압박으로 위기에 처합니다. 연장계약으로 잠시 숨을 돌릴 수도 있으나, 결국 본 PF로 가지 못하면 브릿지 투자자·금융기관·시행사 간 분쟁이 일어날 수밖에 없습니다.