1. 하자를 주장할 수 있는 원고 적격
전유부분은 개별 구분소유자(세대)만의 공간이고, 구조체(기초·외벽·지붕), 복도·계단·엘리베이터·기계설비 등 전체 사용을 전제로 하는 부분입니다.
공용부분은 개별 소유자가 원고가 되어야 함이 명확하나, 하자의 발생 위치가 공용부분과 전유부분에 걸쳐있는 경우, 원고적격이 이슈가 될 수 있습니다.
법리는 「민법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(집합건물법), 「주택법」, 그리고 대법원 판례를 축으로 정리됩니다.
주택법, 집합건물법에 따라 공용부분 하자에 대해 대표회의가 원고가 될 수 있습니다.
공용부분 하자보수청구, 손해배상청구 모두 가능하고, 공용부분 보수보증금을 청구하는 주체도 대표회의가 됩니다.
공용부분 하자에 대해서는 직접 소송을 제기할 수 없습니다.
다만 공용부분에 영향을 미치는 전유 하자의 경우, 대표회의와 개별 소유자가 병합 소송을 제기하거나, 각자 소송을 분리 제기해야 할 수 있어서 면밀한 검토가 필요합니다.
2. 누구에게 청구할 것인가(책임 주체)
시공사는 도급계약에 따른 하자담보책임을 부담합니다. 하도급 업체도 책임을 질 수 있으나, 일차적인 책임은 시공사에게 있고, 향후 구상책임을 부담합니다.
중대한 설계 결함이나, 감리 부실이 있는 경우 불법행위 책임도 가능합니다.
시행사는 직접 공사에 대해 책임을 지지는 않으나, 분양계약상 매도인 지위에서 하자담보책임 부담할 수 있습니다.
일반적으로 시공사와 시행사를 공동피고로 하여 소를 제기합니다. 대표회의가 공용부분 하자보수를 청구하는 경우 두 주체 모두가 책임범위 안에 들어옵니다.
3. 하자보수보증금과 공용부분
주택법에는 입주자대표회의가 하자보수보증금 청구권자임을 명시하고 있습니다..
대표회의가 보증기관인 보증보험사에 지급을 청구하여, 하자보수비에 충당하게 됩니다.
보증금으로 부족한 경우 별도로 시공사에 손해배상 청구할 수 있습니다.