1. 공사비 증액 사유
공사비 증액 다툼은 대개 물가변동(원자재·노무비 상승), 설계·공법 변경, 변경계약(Change Order) 절차가 서로 얽혀 발생합니다.
이중 물가변동 배제특약의 효력을 제한적으로 인정되며, 건설산업기본법상 불공정특약이 있다면 그 조항은 무효가 됩니다.
실무에서는 계약의 변경 절차가 제대로 이루어졌는지가 승패에서 중요한 요소가 됩니다.
2. 쟁점 개관
건설산업기본법은 공사도급계약 내용이 현저히 불공정한 경우 그 부분을 무효로 정하고 있습니다.
이에 따라 계약 체결 이후 경제상황 급변에도 공사비 조정을 전면 배제하는 특약이 있다면 그 특약은 법원의 판단에 따라 제한될 수 있습니다. 공정한 거래질서 유지를 위한 강행규정의 성격을 가지는 것입니다.
민간공사에서는 물가 조정조항이 없거나 ‘배제 특약’이 있는 경우가 많습니다. 위에서 언급한 것처럼 해당 특약이 표준도급 일반조건이나 강행규정의 취지와 정면 충돌하면 무효가 될 수 있습니다. 그러나 조정 범위·방식·지표를 합리적으로 제한·설계한 특약은 유효하게 작동합니다.
설계·공법 변경에 따른 증액은 실제 물량 규모나 사양의 변화라는 실체적인 요건과 서면 합의 또는 변경계약 체결이라는 절차적인 요건을 모두 충족해야 효력을 가집니다. 구두로 그러한 취지의 대화가 있었다는 정도로 사후에 일괄 청구하면 감액 또는 기각 위험이 큽니다. 그러한 합의가 있었다면 서류로 남기는 것이 일반적인데, 이를 하지 않았다는 것은 객관적인 합의에까지 이르지 아니하였다고 보는 것입니다.
3. 자주 발생하는 분쟁의 모습
코로나 및 러우 전쟁 등으로 건설 자재 가격이 크게 상승했고, 일반 노무비 역시 증가했습니다.
그런데 일반적으로 물가배제 특약 규정은 계약서에 명시되어 있습니다. 그 모습도 무식하게 절대로 안 된다는 내용이 아니라 (이렇게 되면 강행규정 위반으로 무효일 수 있으니) 생산자 물가지수, 기준일, 변동폭 트리거, 증액 한도 등 구체적인 기준을 포함하여 합리적으로 읽히도록 규정되어 있는 경우가 많습니다.
그렇다면 물가 급등의 정도가 어느 정도인지, 불가항력에 이를 정도였는지가 쟁점이 될 것입니다.
다만 턴키 공사에서 물가 변동의 위험은 시공사가 떠안는 것이 원칙이기에 법원은 물가 변동에 따른 시공비 증액에 매우 소극적입니다.
대규모 개발사업이나 꼼꼼하게 감리가 붙은 사업장이 아닌, 대다수의 실제 건축 현장에서는 건추주와 현장 관리인의 대화를 통해서 시공 방향이 결정되는 경우가 많습니다.
그런데 이러한 구두 대화로 공사 진행의 세부 사항이 결정되는 경우, 건축주로서는 나중에 예상하지 못했던 증액공사비의 청구를 받을 위험이 있습니다. 더욱이 공사 진행에 대하여 시공사가 변경을 이유로 면책을 주장하기도 하고, 오히려 공기 연장에 따른 현장 관리비 등 간접비의 청구를 하기도 합니다.
반대로 시공사로서는 건축주가 명확하게 발주를 했음에도 나중에 말을 바꾸는 문제가 발생합니다.
따라서 설계변경의 합의가 있다면, 그에 다른 변경계약서 적어도 서면 합의서를 작성해야 합니다. 약식으로 진행하더라도 변경사유서, 그리고 변경에 따른 수량 산출서를 쌍방 동의 하에 작성해 두어야 합니다.
진행 과정이 긴박하여 어쩔 수 없었다고 하더라도 사후 추인의 방식으로라도 증거 확보가 필요합니다.
회의록, 이메일, 감리 지시 문자도 없이 구두로만 진행되었다면, 재판에서 이기기 어렵다고 보셔도 무방합니다.
4. 법무법인 체크리스트
실무 공정표 등에 물가/설계/공기 사유를 분리해 작성합니다. 항목이 혼재되어 있으면 증거로 사용하기 어렵습니다.
근거 자료로는 물가의 경우 통계청 또는 KDI 등에서 발행하는 품셈, 견적서 추이, 납품단가 비교표 등을 들 수 있고, 설계에 관하여는 변경도면·수량산출서·감리확인서가, 공기에 관하여는 주공정 네트워크, 지연 Critical Path, 연장원인 귀속표 등이 사용될 수 있습니다.
계약서의 작성은 도급인, 수급인 모두에게 중요합니다.
먼저 표준도급 일반조건을 기본으로 하되, 조정 트리거·상한을 계약에 명확히 기재하고, 배제특약을 두더라도 “예외(급격변동 시 지수연동)”를 열어 무효 리스크를 낮추어야 합니다.
변경 절차를 사전 승인 원칙으로 운용하되, 승인 전 긴급 시공분에 대해서는 지시·협의 기록을 남기도록 정합니다.
분쟁 방지를 위해 기록이 없으면 인정하지 않는다는 규정도 고려해 볼 수 있습니다.