1. 도급인으로서 신탁회사
‘관리형토지신탁’은 신탁회사가 해당 개발사업의 사업주체가 됩니다. 위탁자인 시행사가 득한 인허가의 명의를 신탁회사가 승계하고, 시행사와 시공사 사이에 체결된 공사도급계약도 승계계약을 통해 신탁회사가 이를 승계합니다.
즉 시공사와의 관계에서 시공사에 대한 직접적인 공사대금지급의무를 부담하게 됩니다.
따라서 공사비가 미지급되는 경우 시공사는 신탁회사를 피고로 하여 공사대금 지급청구를 하게 되며, 신탁회사가 가지는 재산에 대하여 보전처분 또는 강제집행을 할 수 있습니다.
2. 신탁재산에 대한 강제집행
「신탁법」은 신탁재산에 대해서는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다고 원칙적으로 정하는 한편, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁 사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외를 두고 있습니다.
신탁 전의 원인에 의한 권리라 함은, 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 것과 같이 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생된 경우를 말합니다.
대법원은 신탁대상 재산이 신탁 자에게 상속됨으로써 부과된 국세라 하더라도 신탁법상의 신탁이 이루어지기 전에 압류를 하지 아니한 이상, 그 조세 채권이 신탁법 제21조 제1항 소정의 ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’에 해당된다고 볼 수 없다고 판시한 바도 있습니다.
그러나 실무에서 신탁에 의한 부동산의 이전은 제한권리를 모두 말소한 이후에 이루어지기 때문에, 실제로 신탁 전의 원인으로 인한 강제집행 사례는 거의 없을 것입니다.
신탁회사는 아니지만, 주택재건축사업에서의 재건축정비사업조합과 같이 신탁법에 의한 수탁자 지위를 가지는 자가 체결한 공사도급계약에 따라 채권자가 수탁자에 대해 가지는 채권을 신탁사무의 처리상 발생한 권리로 인정하여 보전처분이 가능하다고 본 사례가 있습니다.
따라서 시공사가 신탁회사와의 사이에 체결한 공사도급계약에 따라 가지는 공사대금지급청구권 역시 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 해당하므로, 이를 피보전채권으로 하여 신탁재산에 가압류가 가능합니다
다만 구체적 사실관계에 따라서 신탁회사 아닌 위탁자가 부담하는 채무임을 이유로 달리 판단한 사례도 있음을 확인할 필요가 있습니다.
3. 신탁계좌 가압류와 자금집행 순위의 문제
시공사가 신탁계좌 중 운영계좌를 가압류하는 경우, 신탁계약에서 약정한 시공사의 공사비 지급순위와 가압류로 보전되는 채권의 순위가 충돌할 수 있습니다.
통상적으로 운영계좌의 지급 순위에 따르면 PF대출원리금이 모두 상환된 이후에 유보공사비 등이 지급되도록 규정되어 있기 때문입니다. 대법원도 “건물 완공 후 일정 기간이 도과하였다고 하여 집행순서와 상관없이 신탁자금에서 지급받을 수 있다고 보는 것은 신탁약정 등의 당사자들 의사에 부합한다고 볼 수 없고, 선순위 채권에 대한 자금이 집행되지 않은 상태에서는 특별한 사정이 없는 한 후순위 채권을 지급하지 않는다는 취지”로 보아야 한다고 판시한 바 있습니다.
이에 따르면 선순위 항목에 대한 자금 집행이 모두 이루어지지 않는 한 후순위 자금 집행 은 어렵다고 볼 수 있습니다.
이를 이유로 가압류에 이의할 수 있느냐 하면, 또 그것은 아닙니다. 조건부 채권이나 장래 발생 채권도 가압류의 피보전권리가 될 수 있기 때문입니다.
신탁사로서는 추가공사비 재판에서, 추가공사비 지급 청구권은 조건부 채권이므로 아직 선순위 자금이 지출되지 않았다는 주장이 가능할 수 있습니다.
그러나 위와 같은 논의는 어디까지나 운영계좌에 국한된 것이기 때문에, 다른 신탁 계좌에 대한 가압류나 다른 신탁재산에서는 방어가 되지 않습니다.